楼花宝典

楼花是指尚未开工或建筑完工的房地产物业，开发商拿出设计图给购房者认购，这时的房价是最便宜的，也是公认的最佳投资时机。投资楼花是投资房地产的一个极为常用，同时也是效率非常高的手段。从投资的角度看，买楼花等于是买进一个房产合约。

除了买地的成本外，开发商的成本分成两部分。一部分是硬成本，包括水泥，钢材，水管等等建造成本，另一部分是软成本，软成本包括律师费，管理成本，评估，环境测评等费用。这个费用的弹性比较大，有的项目从立项到开工的时间很短。可能费用就低一些，有的项目比如说TRIDEL在MARKHAM 的CIRCA，从开始立项到开工，花了8年。这样软成本就高了。一般来说，软成本是硬成本的30%-60%。下面这张表是硬成本的分类及其比例。

买楼花就像买股票一样,买股票，大家都知道选绩优股，这种股票大市上涨的时候能领涨，大市下跌的时候可以抗跌。投资楼花也一样，也要选好的楼花，好的CONDO，房地产市场处于上升的时期，升的最多。房地产市场处于下降通道的时候，也可以保值或者下降的没有那么多。那么选投资楼花要怎么选呢？

这是最简单的一种做法，一般来说，新CONDO的买家以投资者为主，这些人一般都有自己的主要居所(PRINCIPLE RESIDENCE)。主要居所的增值是免税的。主要居所之外的其他投资房产的增值是属于CAPITAL GAIN，CAPITAL GAIN 是要交税的，如果这个投资房产在出售之前是有租金收入的，这个租金收入也是要交税的，不过投资者可以把招租客的广告成本，房子本身的维修支出和MORTGAGE 的利息打到成本里面予以扣除。

这是最简单的一种做法，一般来说，新CONDO的买家以投资者为主，这些人一般都有自己的主要居所(PRINCIPLE RESIDENCE)。主要居所的增值是免税的。主要居所之外的其他投资房产的增值是属于CAPITAL GAIN，CAPITAL GAIN 是要交税的，如果这个投资房产在出售之前是有租金收入的，这个租金收入也是要交税的，不过投资者可以把招租客的广告成本，房子本身的维修支出和MORTGAGE 的利息打到成本里面予以扣除。

在加拿大买房，在购买楼花时，地产开发商通常会在价格以及时间上为买家提供一些优惠条件，比如说，买家在购买楼花时只需在1-2年内先付全价10-20%的定金，直到项目竣工后(可以交房时)再支付余下的金额。这在时间上给予了买家很大的方便。这样一来，一些手头上资金暂时短缺的买家就有充裕的时间准备资金。同时，买家在贷款的利率上也将享有一定的优惠。