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楼花产权的登记形式

1. 以买家个人名字登记

这是最简单的一种做法,一般来说,新CONDO的买家以投资者为主,这些人一般都有自己的主要居所(PRINCIPLE RESIDENCE)。主要居所的增值是免税的。主要居所之外的其他投资房产的增值是属于CAPITAL GAIN,CAPITAL GAIN 是要交税的,如果这个投资房产在出售之前是有租金收入的,这个租金收入也是要交税的,不过投资者可以把招租客的广告成本,房子本身的维修支出和MORTGAGE 的利息打到成本里面予以扣除。

2. 登记两个买家的名字

这个方法有两种形式,JOINT TENANTS 和TENANCY IN COMMON,如果是夫妻一起购买,这时候就可以登记两个人的名字,成为JOINT TENANTS。在这种业权形式中,如果夫妻双方中的一方去世,另一方自动拥有这个物业的100%权益。如果是朋友之间一切购买,可以采用TENANCY IN COMMON这种形式,两个登记人可以各拥有50%的权益,也可以一个人30%,另外一个人70%。如果其中一个人去世,那么他在房产中的权益由他的继承人继承,跟其他人无关。对于不是家庭成员的两个人或者多个人拥有的物业,建议采用TENANCY IN COMMON这种形式,在税务方面,每个人负担自己的那一部分。

3. 登记自己孩子的名字

有的投资人希望登记自己18岁以上的孩子的名字,如果是这个孩子第一次买房,那么他可以得到LAND TRANSFER TAX REBATE。但是这个孩子还在读书或者没有其他形式的收入,那么从银行得到贷款可能会有问题,一个解决方案是父母做为孩子贷款的CO-SIGNER,这种做法的潜在危险是如果这个孩子已经结婚了。或者以后结婚,然后婚姻发生问题,那么他名下的房产可能会被对方分割,或者以后这个孩子遇到财政困难,那么他名下的房产可能会被拍卖来还债。所以投资者在做决定之前,最好考虑好这些问题。

4. 以有限公司来登记

投资者可以成立一个有限公司来作为CONDO 的OWNER来登记。公司可以独立于其股东而存在,公司可以转让,关闭。用有限公司做业主的主要原因是公司的股东可以不承担因为拥有这些房产而带来的法律上的麻烦,有限公司负起这个全责。比如说租客因房东的原因而受到伤害而去告房东的时候,因为房东是有限公司,不会影响到有限公司的股东的个人和家庭的财产。以有限公司登记不好的地方是比较麻烦,花费比较多,比如说公司的登记费,每年要报税,BOOK KEEPING 的费用等。还有一个就是以有限公司做OWNER登记的房产的增值不能像PRINCIPLE RESIDENCE那样免税,而且是100%TAXABLE,但是作为个人投资的房产的增值是50% TAXABLE.用公司登记的另外一个负面的影响是不能拿到高比例的贷款。

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