加拿大投资楼花常见问题

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楼花也叫楼号,由香港富豪霍英东首创,是房地产市场上的一种投资工具,指的是房地产开发项目获得审批但是尚未开工或者尚未完成时,开发商就拿出设计图给购房者认购,这时的房价是最便宜的,也是炒房者认为最佳的投资时机。

房地产开发项目以楼花方式发售的方式对开发商非常有利,先收钱然后等3-5年之后才交房,充分保障了开发商的现金流,而对楼花买家来讲,存在一定的投资风险,包括现金流是否充裕、银行贷款能否审批下来、利息高低以及开发商的诚信问题等。

1. 升值的可能性很大。
公寓楼花一般要3-5年才交房, 投资者购买时只需支付楼花价格的15%-20%作为定金,在楼花交接后可以选择自住、出租或者出售。换而言之,就是投资者只需投入比较少的钱,坐等物业升值。除了自住,投资者可以选择售出将楼花升值变现,也可以选择委托给专业地产经纪出租,按月收取可观的租金现金流收入。

2. 管理上比较容易。
公寓楼花收房后一般都有专门的物业管理公司来管理,业主按月缴纳管理费即可,不需要做诸如剪草、铲雪之类的工作,24小时保安保障了公寓住户人身和财产的安全。对于大部分业主来说,整座大楼的管理都不需要他们费心。

3. 容易出租。
多伦多目前的出租的APARTMENT公寓大部分都非常陈旧,很多都是20-30年以上,而且租金也不便宜,保养非常差。但是而CONDO 公寓整体上都比较新,保养得当,又有健身房、游泳池等完善的配套设施,租金虽然会比APARTMENT公寓高, 但是被越来越多的租客认可并接受。

4. 流动性和可负担性。
因为CONDO公寓一般建在交通便利、人口密集的地方,能够充分满足住户上班、学习、休闲娱乐和购物等方面的需求,比如 DOWNTOWN、北约克 YONGE街走廊和密西沙加的Square One附近,所以CONDO公寓楼花的需求很大,潜在买家非常多,因此流动性也非常强,可以保证其在二手市场上短时间内以满意价格卖出。另外,CONDO公寓的价格一般都会比同区域的其他住宅单位便宜很多,普通家庭一般可以负担得起,特别是对于那些刚刚工作不久的年轻人来说,一个 50-60万的单位每月的贷款负担不大,比租金高不了多少。但是对于购买者来说,CONDO公寓的产权是自己的,所以他们既享受了公寓的豪华配套设施以及各种便利条件,又能享受CONDO本身的增值。 一般一个公寓大楼内有各种大小不同的单位,从30-40万左右的Studio到70-80万的三卧单位,甚至上百万的Penthouse都有,可以满足不同人群的购买或投资需求。

5. CONDO 公寓设施比较先进。
CONDO公寓业主享受到的生活品质可以比其他住宅单位的业主更高,因为目前市场上的CONDO公寓越来越趋于豪华,一般CONDO公寓都设有室内游泳池、健身房、电影厅、瑜伽房、桑拿房、多媒体室、派对房及客房等等,业主足不出户即可享受,这些优势都是其他住宅单位都无法匹敌的。

6. 采用最新的节能环保标准和开放式设计。
现在新建的 CONDO公寓一般采用最新的 LEED (leadership in energy and environmental design)节能环保标准, 这种大楼在用电和燃气上都会比一般的大楼节约不少,而在户型设计上,一般都会采用开放式厨房,因此对空间的利用更为高效。即使居住在CONDO公寓内相对较小的户型单位里,住户也也不会感觉压抑。

请务必根据自身的情况选择楼盘,可以重点考虑以下几个方面:

1)是计划投资还是自住?因为大多数的公寓楼花都是在投资购买4-5年交付的,所以您必须考虑楼盘的地点是否能符合您未来的生活计划。对于自住的买家来说,这个地点是否离我的工作地点比较近? 生活是否方便?未来几年里家庭成员是否会发生变化?

2)楼盘价位是否符合自己的预算? 是否能保障比较宽松的现金流?(比如 开发商会要求购房者做预批的贷款意向协议( Pre-approval) 以确保公寓楼花能按时交接,开发商会要求按照定金交付结构 (Deposit structure)分批缴纳共计15-20%的定金。)楼盘交付时间是否和您将来财务状况和生活计划相符?

2)开发商的商誉怎么样?请购买前充分了解开发商的背景及口碑。

3)楼盘楼层选择、内部户型设计、健身娱乐中心及周边配套设施、材料及电器等。可以进一步了解楼盘内是否有您想要的一些服务设施,例如游泳池、健身房等,甚至CONDO内针对养宠物是否有什么特殊规定等。

根据加拿大房地产市场的惯例,每个新楼盘推向市场之前,开发商及建筑商会将第一手促销计划包括楼花单位价钱和楼盘资料如户型图等提供给与他们保持密切合作关系的TOP SALES地产经纪人(也称为“特许合作伙伴”或“白金VIP经纪人”)。

您应该找到一位TOP SALES地产经纪人,这样不仅可以在价格上得到实惠,更可以优先挑选自己所喜欢的户型单位。而且这些专业的TOP SALES地产经纪还可以为您提供专业意见供您参考,包括在签署合同的各种注意事项,从而最大程度地保护您的消费者权益。

相反,售楼中心的销售人员工作重心在于促销单个开发商的楼盘,为单一开发商服务,而不能像TOP SALES地产经纪一样,为您针对不同楼盘进行客观的比较并提供专业意见。

1.  开发费是否封顶?

2. HST 是否已包括在报价内?

3. 是否已注册在Tarion 保修计划内?

4. 楼花是否可以免费转让?如果不能免费,那转让费用是多少?

5. 您拥有10天的冷静期。

6. 让专业律师帮您审核购房合同。

7. 收房后是否可以出租?

在多伦多楼花也分很多种,从高层公寓到独立屋都会有楼花售卖。当然我们华人讨论最多的楼花应该是高层公寓的楼花。楼花的定金一般是房价的10-20%。

一般来讲,如果是独立屋的期房,开发商都会控制在1年内交房,这边木质架构的房屋建设时间还是比较短的,定金大概会是10%左右。独立屋一般期房不是很多,定金比例还非常合理,如果市场在上升期,是个很不错的选择。

如果是联排,建设周期会比独立屋长一些,定金比例会稍微多一些,大约15-20%。也是要求分期付定金的,具体可能是5%、10%、5%,一般会要求在1年左右付清。

如果是公寓楼,目前大部分开发商要求的定金是15-20%,公寓楼的交房时间一般来讲在4年左右,定金也是要求分期支付的,大约会在1-2年内交清15%的金额,每次也是5%左右。 每年付5%-10%左右,这样对购房者来说就比较容易,不用在第一时间支付全部定金。这也是为什么很多投资或者自住的人喜欢买楼花的一个原因,可以提前选定房子,确定价格,在等待的过程中慢慢分期付定金,资金压力会小很多。

您可以关注我们的楼花资讯网 www.canadabestcondo.com,这里有大多伦多地区最新最全的楼花信息。

除此之外,其他渠道还包括网络查询、亲戚朋友间的推荐、报纸和地产杂志等。不过最直接也最有效的方法就是找熟悉楼花信息的TOP SALES地产经纪人。因为这些地产经纪都和开发商保持着密切的合作关系,每当开发商准备向市场推出新盘时,都会在第一时间把详尽的促销计划提供给这些TOP SALES地产经纪人,包括VIP客户专属优惠、楼花单位价格、楼盘资料、户型图等。

一般公寓楼花从开盘到交房需要4年左右的时间。因为在加拿大,开发商要在第一年卖掉楼花的70%–80%之后才会开始破土动工,原因在于银行需要开发商卖掉70-80%楼花单位才会给开发商建筑资金贷款,加之施工期大约为2-3年,所以4年的周期是比较常见的。

在购买楼花签订了合同后有10天的冷静期,在这期间您不需要任何理由都可以退订,定金也会如数退还,但是一旦超过该期限再行退订就会被视为违约,需要承担相应责任。

楼花的转让条件通常在与开发商签订的合同中都有相应规定条款,叫做“Limited Right Of Assignment”。不同的开发商或楼盘的相应规定不尽相同,通常可以转让一次。通常,允许转让的条件是已支付了房款的15%或全部定金。

海外人士/非加拿大居民可以以个人名义购买楼花,购房人需要提供个人资料包括姓名、地址、邮箱、电话、出生日期、身份证明和护照复印件等,对定金的要求是在交房前共计支付35%。请注意,海外公司不能购买加拿大境内的楼花。

购买楼花通常有两个Closing日期,其一是Occupancy Closing,另一个是Final Closing。Occupancy Closing时业主可以领钥匙入住,但还没有得到产权,因此不能卖房,但必须支付Occupancy Fee,包括管理费、地税和贷款利息。而Final Closing时可以得到产权。通常从Occupancy Closing 到 Final Closing要六个月左右的时间,因为只有大楼入住达到70%才可以办理产权。

楼花的交房日期是有弹性的。通常开发商在合同中会有四个日期,第一个是计划最早交房日期(Earliest Date),第四个是计划最晚交房日期(Latest Date),中间还有两个日期,在 Earliest Date 和 Latest Date之间开发商会给业主寄信通知交房日的变化,在此范围内交房都是合法的,最长可达5年。如果实际交房日过了Latest Date,购房人可以要求退房,并退回全部定金和利息。所以购房人要尽量购买信誉良好的开发商的房地产项目楼花,一般这些开发商的交房日期不会有延误情况。所以,找一位懂楼花和了解开发商的地产经纪尤其重要。

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