加拿大投资楼花常见问题

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楼花是房地产市场的一个名词,是一种投资工具,指的是地产开发项目还未完成,由霍英东创造。 

地产开发项目以楼花方式发售,对开发商比较有利。在现金流方面,先收钱,3-5年之后才交房。 对楼花物业买家来讲,有一定投资风险,比如现金流、银行按揭、利息,开发商诚信等。

楼花也叫楼号,就是房子还没开始动工,开发商就拿出设计图给购房者认购,这时的房价是最便宜的,也是炒房者认为最佳的投资时机

1. 有升值的可能
为什么有人投资楼花,简单的说是投资楼花有赚钱的机会。 因为楼花一般要3-5年才可以交房, 投资者用比较少的钱 (楼花价格的15%-20%作为定金),在持有几年后获取由于楼花升值带来的利润。购买楼花的投资者在楼花交接后可以选择自住,出租或者出售。

2. 管理上比较容易
公寓一般由专门的管理公司来管理,业主不需要做诸如剪草,铲雪的工作,24小时保安增加了公寓住户人生和财产的安全感,对于大部分业主来说,整座大楼的管理不需要他们费心。

3. 容易出租
多伦多目前的出租的APARTMENT大部分都非常旧,很多都是20-30年以上,而且租金也不便宜,有的保养非常差; 而CONDO 一般都比较新,保养好,又有健身房,游泳池,租金虽然会比APARTMENT高一点, 租客还是比较容易接受。

4. 流动性和可负担性
CONDO 一般建在交通便利,人口密集的地方,无论是上班,学习,休闲娱乐还是购物等都非常方便,比如 DOWNTOWN,北约克 YONGE 街走廊,密西沙加 Square One。 所以公寓楼花的潜在买家比较多,出手很容易,流动性比较强,这样就可以保证 RESALE 价值,也可以在比较短的时间内转手。另外,CONDO价钱比同一个地方的其他住宅单位便宜很多,能让更多的人负担得起,特别是对刚刚工作不久的年轻人来说,一个 50-60万的单位,负担不大,比租公寓强;而且是自己的物业,既享受了生活,同时CONDO本身也在增值。 一般一个大楼里面,有各种大小不同的单位,从40-50万左右的一房单位到70-80万的三房单位,甚至上百万都有,可以满足不同的人群,不同的预算的需要。

5. CONDO 设施比较先进
CONDO业主比其他住宅单位业主享受更高的生活品质, 比如说室内游泳池,健身房,电影厅,瑜伽房,桑拿房,多媒体房,派对房,客房等等,这些设施不出门就可以享受到, 这是其他住宅单位无法相比的。

6. 采用最新的节能环保标准和开放式设计
现在新建的 CONDO,一般采用最新的 LEED (leadership in energy and environmental design)节能,环保标准, 这种大楼在用电和GAS 上比一般的大楼省了不少; 在户型设计上,一般采用开放式厨房,对空间的利用率更高。即使是对于比较小的户型单位, 居住在里面也不会感到压抑。 

要根据自身情况选择楼盘

是投资还是自住?

例如:大多数楼盘通常都是在未来几年,通常是4-5年完成的。楼盘的地点是否能符合你未来的生活计划。对于自住的买家来说,这个地点是否离我的工作地点比较近? 生活是否方便?未来几年里家庭成员是否会发生变化? 楼盘价位是否符合自己预算? 经济上是否有比较宽松的现金流?( 开发商会要求购房者做预批的贷款意向协议即 pre-approval 以确保公寓楼花能按时交接; 定金交付结构 Deposit structure)

楼盘交接closing时间是否和您将来财务状况和生活计划相符?

查清楚发展商的商誉,了解其背景及口碑,在加拿大有多长的发展历史。

楼盘楼层选择,内部户型设计,健身娱乐中心及周边配套设施,用料,电器等。如楼盘是否具备您想要的一些设施,例如游泳池,健身房等,甚至是否可以养宠物等。

楼盘推出之前,大型地产公司以及和建筑商保持良好合作的 TOP SALES 已经掌握的第一手促销计划包括楼花单位价钱和楼盘资料如户型图等。如果找到一个专业的经纪,不仅仅在价格上可以得到实惠,更可以优先选择到自己所喜欢的户型单位。

另外,找到专业的地产经纪也可以从专业的角度上提供意见供您参考,包括在签署合同的时候需要注意的事项,从而尽可能保护您作为一个消费者应有的权益。相反,在售楼中心的销售人员,更多时候工作侧重点是促销开发商的楼盘,working for the Builder,而不能像专业地产经纪一样,客观的提供给你不同楼盘对比后得出的专业意见 working for you, not for the builder.  

1。开发费是否封顶

2。HST 是否已经包括

3。Tarion 是否注册

4。 楼花是否可以免费转让,如果不是免费,那转让费用是多少

5。10天冷静期

6。 让专业律师帮助 review 合同

7。 入住期间是否可以出租

 

在多伦多楼花也分很多种,从高层公寓到独立屋都会有楼花售卖。当然我们华人讨论最多的楼花应该是高层公寓的楼花。楼花的定金一般是房价的10-20%。

一般来讲,如果是独立屋的期房,开发商都会控制在1年内交房,这边木质架构的房屋建设时间还是比较短的,定金大概会是10%左右。独立屋一般期房不是很多,定金比例还非常合理,如果市场在上升期,是个很不错的选择。

如果是联排,建设周期会比独立屋长一些,定金比例会稍微多一些,大约15-20%。也是分期来付定金的,具体可能是5%,10%,5%,会在1年左右来付清。

如果是公寓楼,目前大部分开发商要求的定金是15-20%,公寓楼的交房时间一般来讲在4年左右,定金也是分期来支付,大约会在1-2年内交清15%的金额,每次也是5%左右。 每年付5%-10%左右,这样对购房者来说就比较容易,不用在第一时间支付全部定金。这也是为什么很多投资或者自住的人喜欢买楼花的一个原因,可以提前选定房子,确定价格,在等待的过程中慢慢分期付定金,资金压力会小很多。

关注我们的楼花信息网

除了关注我们的楼花资讯网 www.canadabestcondo.com, 还有其他渠道包括网络查询,亲戚朋友间的推荐, 报纸,地产杂志等,最直接也是最有效的就是找比较懂楼花的地产经纪。因为这些地产经纪都和开发商保持良好的沟通,当开发商在发售新盘的前期,都会在第一时间通知这些地产经纪。

一般从楼花开盘到交房需要4年左右的时间。因为在加拿大,开发商要在第一年卖掉楼花的70%–80%时才会开始破土动工,其原因是银行需要开发商卖掉70-80%楼花单位才会给开发商建筑资金贷款。加上施工期大约为2-3年。所以4年的时间是比较常见的。

购买楼花签订了合同后有10天的冷静期,在这期间不需要任何理由都可以退房,定金也如数退还。但超过该期限退房则视为违约了。

楼花的转让条件通常在与开发商签订的合同中都有相应规定条款,叫做”Limited Right Of Assignment”。不同开发商或楼盘的规定不尽相同,通常可以转让一次。转卖的条件通常是支付了房款的15%或定金全部支付后才可转让。

海外非加拿大居民可以以个人名义购买楼花。需要购房人的个人资料如姓名、地址、邮箱、电话、出生日期、身份证明、护照复印件等。定金在交房前共计支付35%。海外公司不能购买加拿大楼花。

购买楼花,有两个Closing日期,一是Occupancy Closing。此时业主可以领钥匙入住,但还没有得到产权,因此不能卖房。但需要支付Occupancy Fee了,包括管理费、地税和贷款利息。另一个是Final Closing,此时可以得到房屋的产权。通常从Occupancy Closing 到 Final Closing要六个月左右的时间,因为只有大楼入住达到70%才可以办理产权。

楼花的交房日期是有弹性的。通常开发商在合同中会有四个日期,第一个是计划最早交房日期(Earliest Date),第四个是计划最晚交房日期(Latest Date),中间还有两个日期,在 Earliest Date 和 Latest Date之间开发商会给业主寄信通知交房日的变化,在此范围内交房都是合法的,最长达5年。如果实际交房日过了Latest Date,购房人可以要求退房,并退回全部定金和利息。所以购房人要尽量找有名的开发商购买楼花,一般这些开发商的交房日期不会有延误情况。找一位懂楼花和了解开发商的地产经纪尤其重要。

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