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大多地区开发商的成本揭秘

除了买地的成本外，开发商的成本分成两部分。一部分是硬成本，包括水泥，钢材，水管等等建造成本，另一部分是软成本，软成本包括律师费，管理成本，评估，环境测评等费用。这个费用的弹性比较大，有的项目从立项到开工的时间很短。可能费用就低一些，有的项目比如说TRIDEL在MARKHAM 的CIRCA，从开始立项到开工，花了8年。这样软成本就高了。一般来说，软成本是硬成本的30%-60%。下面这张表是硬成本的分类及其比例。

一个大楼从VIP预售到建成入伙一般需要3到5年,有的楼盘会因为各种原因,时间可能长达6-7年。在这期间，建筑材料的成本可能大幅度上升。这对开发商来说，就是一个很大的风险。因为开发商一般不会租一个仓库来放那么多的水泥，钢筋等建筑材料。为了降低风险，一般开发商采用期权对冲(HEDGING STRATEGIES)的方法来锁定未来几年主要建筑材料比说水泥等产品的价格。

大多地区的CONDO开发商的硬成本差别很大，根据质量和楼层数的不同。用的材料越好，工艺越精，当然质量越好，成本也越高，楼层数越多，大楼也就越高，地基也就需要挖的更深，基础要建的更牢，而且大楼里需要更多的电梯，因而成本更高。硬成本还跟这个LOT的地点的地形，地势，土壤情况，是空地还是需要拆掉旧楼，大楼的设计形状等等诸多因数有关。开发商的硬成本从一般的低楼层的大楼的180/尺到非常高档的高楼比如说四季酒店的400-450/尺。

开发商的软成本包含建筑设计费，政府登记费，保险费，律师费，经纪费，咨询费，管理成本，银行贷款利息和银行杂费，市场营销费用，各种LEVIES和DEVELOPMENT CHARGES，评估费用，土地和环境测评，土地测量费，各种PERMITS费用，地税等。